近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(t莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义óu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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