5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏(阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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