文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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