OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大1km等于多少米 1km是不是1公里(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT1km等于多少米 1km是不是1公里一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(1km等于多少米 1km是不是1公里wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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