导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么