文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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