文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗trong>预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。