导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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