文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ong>2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tu果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的