万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向天津面积多少平方公里人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！天津面积多少平方公里>

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光(guāng)，放到天津面积多少平方公里了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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