饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(z五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩hěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未(wè五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩i)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(l五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩ì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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