文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗