OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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