万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。<家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕/p>

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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