万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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