导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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