近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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