导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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