导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗