导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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