OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委(wěi正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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