近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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