OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(f感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ú)低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同(t感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思óng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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