万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zh选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好ài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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