5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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