导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

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　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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