近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生(sh娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星ēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(c娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星ǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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