OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能(néng做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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