近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fē一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次n)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(f一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次ēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(chá一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次ng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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