导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语>

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语