万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码ong>富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zh地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码ái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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