“现在的(de)房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过去十年的(de)系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还(hái)是(shì)融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资(zī)本(běn)市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房(fáng)企并(bìng)不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没(méi)有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快(kuài)速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些(xiē)房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么(me)如(rú)何(hé)来衡(héng)量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各(gè)维度的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意(yì)味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的(de)青睐(lài)。比如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全(quán)国社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(é李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶r)滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多(duō)家机(jī)构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业(yè)链股票还(hái)有金(jīn)地集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部(bù)分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度(dù)是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(ji李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶ào)好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶