OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)长征有多长公里 红军长征一共用了几年影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)长征有多长公里 红军长征一共用了几年ght: 24px;'>长征有多长公里 红军长征一共用了几年现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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