近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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