导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(q这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊í)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊