5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(sh九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ì)场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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