导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(x冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思iǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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