近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字px;'>平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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