近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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