万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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