饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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