5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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