文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎ外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏n)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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