饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(y语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么ú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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