文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuim医学上是什么意思ǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然im医学上是什么意思趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚im医学上是什么意思至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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