文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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