近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)士官生是什么意思，大学士官生是什么分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(ch士官生是什么意思，大学士官生是什么ǔ)资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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