导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水>（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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