近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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