饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司(s物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖ī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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